용산구 이태원1동,
정확히는 이태원동 730번지 일대를 지나다 보면 낡은 상가와 빌라가 뒤섞인 풍경이 눈에 들어옵니다.
언뜻 보면 개발과는 거리가 멀어 보이는 이 동네가 사실은 한남뉴타운의 마지막 퍼즐이라 불리는 곳입니다.
오늘은 옛 한남뉴타운 1구역이 어떻게 해제되었다가 다시 신속통합기획으로 부활했는지,
그리고 지금 어떤 단계에 와 있는지 정리해 보겠습니다.
한 가지 먼저 짚고 넘어갈 부분이 있습니다.
2025년 11월에 서울시가 새로 선정한 이태원1구역(이태원동 214-37번지 일대)이라는 별개의 신통기획 후보지가 있는데, 이번 글에서 다루는 한남1구역과는 위치도 이력도 전혀 다른 사업입니다.
이름이 비슷해 혼동하기 쉬우니 투자를 검토하실 때는 반드시 지번을 확인하시기 바랍니다.
한남뉴타운은 2003년 2차 뉴타운으로 지정되면서 용산구 한남동, 보광동, 이태원동, 동빙고동 일대를 아우르는 대형 정비사업으로 출발했습니다.
그중 1구역은 2009년 정비구역으로 지정되고 2011년 조합설립추진위원회 승인까지 받으며 순조롭게 출발하는 듯 보였습니다.
하지만 2구역부터 5구역까지가 차례로 조합을 설립하고 사업을 진행하는 동안, 1구역만은 제자리걸음을 벗어나지 못했습니다.
가장 큰 원인은 두 가지였습니다.
하나는 도시 및 주거환경정비법의 일몰제 규정입니다.
추진위원회 구성 이후 법정 기한 내에 조합설립을 하지 못하고, 일정 기간 이상 주민총회조차 열지 못하면서 구역 해제 요건에 해당하게 되었습니다.
다른 하나는 훨씬 근본적인 문제였는데,
이태원역 4번 출구 인근 퀴논길 상권과 엔틱가구거리 등 용산의 핵심 상권을 배후에 둔 상가 소유주들의 반대였습니다.
재개발이 진행되면 장기간 영업을 중단해야 하고 권리금도 사라지는 데다,
준공 후 상가 분양 과정의 불확실성까지 겹치면서 상가 측이 조직적으로 반대했고
결국 주민 동의율을 확보하지 못했습니다.
여기에 당시 서울시의 뉴타운 출구전략이 맞물리면서 2017년 3월 서울특별시고시 제2017-112호로 정비구역에서 해제되었고, 조합설립추진위원회 승인도 함께 취소되었습니다.
구역이 해제된 이후 이 지역은 개별 리모델링이나 근린생활시설 신축을 통해 경리단길과 비슷한 저층 상업지로 변모했지만, 기반시설 노후화 문제는 근본적으로 해결되지 않았습니다.
그래서 주민들 사이에서는 재개발 재추진에 대한 열망이 꾸준히 이어졌습니다.
2020년 공공재개발 공모,
2021년과 2022년 신속통합기획 민간재개발 공모에 잇따라 도전했지만
그때마다 상가 소유주들의 반대라는 같은 벽에 부딪혀 탈락했습니다.
2024년 3월 수시공모에서는 주민동의율이 76퍼센트까지 올라 신청 요건은 충족했지만,
이번에는 구역 내에 있는 외교부 소유 부지 동의를 받지 못한 것이 문제가 되어 선정위원회 상정 자체가 보류되는 일도 있었습니다.
교착 상태를 풀어낸 결정적 전환점은 구역계를 전면적으로 재조정한 것이었습니다.
추진준비위원회는 갈등의 근원이었던 이태원역 주변 상가 지역과 엔틱가구거리 일대를 구역계에서 과감히 제외했습니다.
그 결과 남은 것은 주거지역 소유주 중심의 구역이었고,
동의율은 짧은 기간에 76퍼센트에서 80퍼센트대로 뛰어올랐습니다.
이런 노력이 결실을 맺어 서울시는 2025년 2월 27일 제1차 주택재개발사업 후보지 선정위원회에서 이태원동 730번지 일대를 신속통합기획 후보지로 최종 선정했습니다.
2020년 첫 도전 이후 네 번째 만의 성공이었습니다.
구역 규모는 크게 줄었습니다.
옛 한남뉴타운 1구역 지정 당시 면적이 약 11만6,513제곱미터였다면, 현재 신통기획 구역은 서울시 발표 기준 약 4만4,034제곱미터로 예전 대비 60퍼센트 가까이 축소되었습니다.
세대수도 초기 신통기획안 기준 935세대로 설계되었으며, 구역이 재조정된 이후로는 800세대에서 1,000세대 안팎이 될 것으로 업계는 내다보고 있습니다.
아직 정비계획이 확정되지 않은 만큼 최종 세대수는 유동적이라는 점을 염두에 두셔야 합니다.
선정 이후 행정 절차도 속속 진행되고 있습니다.
2025년 3월 서울시는 투기 유입을 막기 위해 권리산정기준일(2024년 1월 23일)을 고시했습니다.
이 기준일 다음 날부터는 단독주택의 다세대주택 전환, 필지 분할, 토지와 건축물의 분리 취득, 단독주택 멸실 후 신축 등의 행위에 대해 입주권을 인정하지 않고 현금청산 대상으로 처리합니다.
후보지 전역은 토지거래허가구역으로도 지정되어 있어
주거지역은 6제곱미터,
상업지역은 15제곱미터를 초과하는 토지 거래 시 용산구청의 사전 허가가 필요하고,
허가를 받더라도 일정 기간 실거주나 실경영 의무가 부과됩니다.
2025년
9월에는
용산구가 이태원동 730 일대 정비구역 지정 및 정비계획 수립을 위한 용역을 발주했습니다.
용역 기간은 착수일로부터 약 24개월로 책정되어 있어,
실제 정비계획 확정과 정비구역 지정 고시까지는 시간이 더 필요합니다.
같은 달 추진준비위원회는 주민설명회를 열어 신탁방식 재개발의 절차와 장단점을 설명하기도 했습니다.
12월에는 용산구가 이태원동 730 일대에 행위허가 제한 및 지형도면을 고시했습니다.
고시일로부터 3년간 건축물의 신축, 증축, 용도변경 등 세대수를 늘리는 행위가 원천적으로 제한됩니다.
정리하면 현재 한남1구역은 정비구역 지정 전, 정비계획 수립 단계에 머물러 있고 조합설립은 아직 이루어지지 않았습니다.
앞으로 사업의 성패를 가를 가장 중요한 변수는 외교부 소유 국유지 문제입니다.
구역 내에는 이태원동 83-1번지 등 외교부 소유 필지 4개가 포함되어 있는데,
면적으로는 약 4,075제곱미터,
전체 구역의 약 10분의 1에 해당하는 규모입니다.
유엔사 부지와 인접한 알짜 입지지만 현재는 주차장으로 쓰이고 있습니다.
조합이 설립되지 않은 추진준비위원회 단계에서는 외교부와 직접 협의할 자격이 없어 그동안 진행이 더뎠는데, 최근 정부가 발표한 규제개선 조치가 돌파구가 될 수 있다는 전망이 나옵니다.
정비구역 내 국공유지의 재산관리청이 서면으로 명시적 반대 의사를 밝히지 않으면 사업에 동의한 것으로 간주하도록 하는 내용으로, 법 개정 없이 바로 시행할 수 있는 조치입니다.
이 규정이 실제로 적용되면 한남1구역이 첫 수혜 사례가 될 가능성이 있습니다.
또 하나의 구조적 제약은 남산 고도지구 규제입니다.
한남1구역은 구릉지에 위치해 남산 경관보호를 위한 높이 제한을 받고 있어 아파트 층수가 최고 14층에서 23층 수준으로 제한될 것으로 예상됩니다.
서울시가 후암동 등 남산 주변 고도지구 규제를 일부 완화했음에도,
한남뉴타운 전역은 별도의 재정비촉진지구 지침을 적용받아 이번 완화 대상에서는 제외되었습니다.
이 때문에 다른 지역과의 형평성 논란이 있고, 용적률 확보나 동간 거리 설계에도 물리적 한계가 따를 수밖에 없습니다.
한남뉴타운 전체를 놓고 보면 1구역의 위치가 더 뚜렷해집니다.
2구역은 연내 이주 완료를 목표로 진행 중이고,
3구역은 철거율 90퍼센트를 넘기며 가장 앞서 있습니다.
4구역과 5구역은 이미 사업시행인가를 받고 관리처분 단계로 넘어가는 중입니다.
반면 1구역은 이제 막 후보지 선정을 마치고 정비계획을 수립하는 초기 단계입니다.
다른 구역들의 완공 시점이 다가올수록 마지막 남은 1구역에 관심이 쏠리는 것은 자연스러운 흐름입니다.
다만 투자를 고려하신다면 몇 가지는 분명히 인지하고 접근하셔야 합니다.
정비구역 지정과 조합설립 인가라는 큰 관문이 아직 남아 있고,
외교부 부지 문제와 고도지구 규제라는 변수가 완전히 해소된 것도 아닙니다.
토지거래허가구역으로 지정되어 있어 매매 시 실거주 요건을 확인해야 하고,
권리산정기준일 이후 지분 쪼개기에 해당하는 매물은 입주권이 아예 인정되지 않으니
매물을 검토할 때 이 부분을 반드시 짚어보셔야 합니다.
최근 지역 내 일부 매물 호가가 크게 오르고 있다는 이야기도 들리지만,
정비구역 지정 전 단계의 호가는 변동성이 매우 크므로 특정 가격을 기준으로 판단하기보다는 사업 진행 단계와 권리관계를 우선 확인하시길 권합니다.
한남1구역은 오랜 시간 정체되어 있던 만큼 앞으로 넘어야 할 산도 여전히 있습니다.
하지만 갈등의 핵심이었던 상가 지역을 구역계에서 걷어내고 네 번째 도전 만에 신통기획 후보지로 선정된 것은 분명한 전환점입니다.
이태원역 역세권이라는 입지와 남산, 용산공원을 아우르는 정주 여건은 한남뉴타운의 마지막 조각으로서 충분한 잠재력을 가지고 있습니다.
정비계획 수립 용역 결과와 외교부 부지 협의 진행 상황은 앞으로도 계속 지켜볼 필요가 있는 부분입니다.
한남1구역을 비롯한 용산구 재개발 구역 투자를 검토 중이시라면 개별 물건의 권리관계와 사업 단계를 정확히 확인하시는 것이 무엇보다 중요합니다. 한남서밋공인중개사에서는 현장에서 확인한 최신 정보를 바탕으로 상담해 드리고 있습니다.
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