서울 강남의 상징이었던 초고가 하이엔드 주거가 처음으로 강북, 그것도 용산에 상륙합니다. 시행사 넥스플랜이 이태원동 옛 크라운호텔 부지에 추진하는 에테르노 용산은 에테르노 압구정, 에테르노 청담에 이은 에테르노 시리즈의 세 번째 프로젝트이자, 대한민국 공동주택 역사상 처음으로 분양가 400억원대를 넘어선 프로젝트입니다.
실거주를 염두에 두고 있는 분들이 가장 궁금해하실 입지, 세대 구성, 평형과 분양가, 그리고 실입주 관점에서 짚어볼 점까지 확인된 자료를 기준으로 정리했습니다.
에테르노 용산 사업 개요와 입지
에테르노 용산은 서울특별시 용산구 이태원동 34-69번지 일원, 옛 크라운관광호텔 부지에 들어섭니다. 용산공원을 정면으로 마주하는 입지로, 지하 4층에서 지상 14층, 101동과 102동 두 개 동으로 구성됩니다.
전체 33가구 중 공동주택이 29가구, 오피스텔이 4실입니다. 101동은 아파트 21가구로만 구성되고, 102동은 저층부 오피스텔과 중상층 아파트 8가구가 함께 들어서는 구조로 알려져 있습니다. 시행은 넥스플랜(프로젝트금융투자회사 케이스퀘어용산PFV)이 맡고, 시공은 에테르노 압구정과 동일하게 장학건설이 진행합니다. 준공은 2029년 10월로 예정되어 있습니다.
| 용도지역 | 제3종일반주거지역 |
| 대지면적 | 1,480평 |
| 건폐율 / 용적률 | 50.70% / 287.36% |
| 연면적 | 8,514.84평 |
| 주차대수 | 세대당 5대 이상 |
왜 강북 최초의 하이엔드 레지던스인가
에테르노 시리즈는 그동안 압구정과 청담 등 강남권에서만 공급되며 국내 최고가 하이엔드 주거의 대명사로 자리잡아 왔습니다. 2021년 분양된 에테르노 청담 74평형은 이후 시세가 크게 오르며 공시가격 전국 1위에 올랐고, 바로 옆 워너청담 역시 74평형이 수백억원대에 거래되며 화제가 된 바 있습니다. 이런 흐름을 볼 때 강남 하이엔드 시장의 눈높이가 그대로 강북, 용산으로 넘어왔다는 점에서 에테르노 용산은 상징성이 큽니다.
설계에는 아라그룹과 함께, 에테르노 청담의 외관을 설계해 국내에도 잘 알려진 스페인 건축가 라파엘 모네오가 참여한 것으로 알려져 있습니다. 총 33가구라는 극히 적은 세대수와 세계적 건축가의 참여는 이 프로젝트가 물량보다 희소성과 완성도를 우선한 프로젝트임을 보여줍니다.
평형 구성과 분양가
공동주택은 전용 74평형과 135평형 두 가지 타입으로 구성됩니다. 135평형 중 최상층 세대는 복층 구조의 스카이 펜트하우스로 계획되어 있습니다. 오피스텔은 전용 74평형(단층)과 83평형(복층) 두 가지로 구성됩니다. 발코니 확장이나 테라스 등을 포함한 실사용 면적은 74평형이 약 100평, 135평형 펜트하우스는 180평을 넘어서는 것으로 알려져 있습니다.
| 구분 | 평형(전용 / 실사용) | 분양가 |
| 공동주택 | 전용 74평 / 실사용 약 100평 | 175억원 ~ 215억원 |
| 스카이 펜트하우스 | 전용 135평 / 실사용 180평 이상 | 350억원 ~ 400억원대(최고 410억원) |
| 오피스텔 | 전용 74평 / 83평 | 190억원 이상 |
공동주택 중 최고가는 135평형 스카이 펜트하우스 단 1가구로, 분양가 410억원은 용산구는 물론 국내 공동주택 분양가 역사상 최초로 400억원대를 넘어선 기록입니다. 다만 같은 평형 안에서도 층과 향, 조망에 따라 가격이 세분화되므로, 개별 세대의 정확한 분양가는 분양 공고나 모델하우스를 통해 확인하시는 것을 권합니다. 오피스텔 4실은 이미 청약이 마감된 상태로, 별도 대기 수요가 생길 만큼 관심이 높았던 것으로 전해집니다.
어떻게 분양가 상한제 없이 400억원대가 가능했나
에테르노 용산은 일반분양 물량이 30가구 미만이어서 분양가 상한제 적용 대상에서 제외됩니다. 분양가 상한제는 일정 세대수 이상의 공동주택에 적용되는 규제인데, 총 29가구라는 소규모 구성 자체가 이 프로젝트의 사업 구조를 설명하는 핵심 요소입니다. 세대수를 극도로 줄이는 대신 세대당 면적과 마감, 조망을 극대화하는 방식이 하이엔드 개발의 전형적인 전략인데, 에테르노 용산도 같은 방식을 택한 것으로 보입니다.
실입주를 고려한다면 살펴볼 것들
실거주 목적으로 에테르노 용산을 검토하신다면 몇 가지는 미리 짚어보시는 것이 좋습니다.
먼저 조망입니다. 용산공원을 정면으로 마주하는 영구적인 조망은 이 프로젝트의 가장 큰 강점이자, 재건축이나 신규 개발로도 다시 만들기 어려운 희소가치입니다. 다만 실제 세대별 조망각과 층고는 동과 층에 따라 차이가 있으므로 반드시 현장에서 직접 확인이 필요합니다.
다음은 프라이버시와 커뮤니티입니다. 전체 33가구라는 세대수는 일반 아파트 단지와는 완전히 다른 생활 방식을 의미합니다. 공용시설 혼잡이 거의 없고 입주민 간 프라이버시가 보장되는 대신, 대단지에서 누릴 수 있는 상가나 커뮤니티 시설의 다양성은 상대적으로 제한적일 수 있습니다.
마지막으로 준공 시점입니다. 2029년 10월 준공까지는 아직 시간이 남아 있어, 그 사이 원자재 가격이나 금융 환경 변화에 따라 최종 입주 시점의 여건이 지금과 달라질 수 있다는 점도 염두에 두셔야 합니다.
용산의 미래가치와 투자 관점에서 본 의미
에테르노 용산이 위치한 이태원동 일대는 용산공원 조성, 용산 국제업무지구 개발, 인근 한남뉴타운 재개발 사업이 동시에 진행되고 있는 지역입니다. 실거주 목적이라 해도 이런 개발 호재는 향후 자산가치에 영향을 주는 요소이므로 함께 살펴보실 필요가 있습니다. 다만 이들 사업은 아직 진행 중인 단계로, 착공과 준공 일정은 향후 인허가 절차에 따라 달라질 수 있다는 점을 감안하셔야 합니다.
확인해두어야 할 리스크
초고가 하이엔드 주거는 일반 아파트와는 다른 방식으로 접근해야 합니다. 절대적인 물량 자체가 워낙 적어 향후 실거래 사례가 많지 않고, 그만큼 시세 형성 과정도 불투명할 수 있습니다. 또한 준공까지 3년 가까이 남아 있어 분양가 대비 최종 가치를 지금 시점에서 단정하기는 어렵습니다. 계약 전에는 반드시 시행사와 시공사의 공식 분양 공고, 계약 조건, 중도금 대출 여부 등을 직접 확인하시길 권합니다.
마무리
에테르노 용산은 세대수는 적지만 상징성은 매우 큰 프로젝트입니다. 강남 중심으로 형성되어 있던 국내 하이엔드 주거 시장의 지형이 용산으로 확장되는 초기 사례이기 때문입니다. 실입주를 염두에 두고 계신 분이라면 조망과 평형, 준공 일정을 중심으로, 투자 관점까지 함께 검토하고 계신 분이라면 인근 용산공원과 한남뉴타운 개발 흐름까지 함께 짚어보시길 권합니다.
에테르노 용산을 포함해 용산·이태원·한남 일대 하이엔드 및 재건축·재개발 매물 상담이 필요하시면 한남서밋공인중개사로 문의 주시기 바랍니다.
전화 02-793-8169, 휴대전화 010-7799-8245
참고자료: 나무위키 – 에테르노 용산, 에테르노 용산 공식 분양 안내 사이트
