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지난 8월 나인원 한남 전용 약 83평형이 이 가격에 거래됐습니다.
직전 최고가 250억원을 넘어선 신고가입니다.
대출 규제와 실거주 의무로 고가 아파트 거래가 움츠러든 가운데 나온 거래라서, 한남동이라는 입지에 시장이 매기는 값을 그대로 보여 줍니다.
그리고 이 단지와 바로 맞닿은 곳에서 한남뉴타운이 착공을 앞두고 있습니다.
10월 9일 한국경제가 이 흐름을 짚은 기사를 냈습니다.
제목이 “10억 주고 샀는데 40억 됐다”입니다.
기사의 줄기를 따라가면서, 이 일대 물건을 매일 다루는 중개사로서 기사에 담기지 않은 부분을 함께 정리해 드립니다.
- 한남뉴타운은 구역마다 서 있는 자리가 다릅니다
한남3구역이 가장 앞서 있습니다.
현대건설이 디에이치 한남으로 시공하고, 이주는 거의 끝났으며 철거도 막바지입니다.
올해 안에 착공하는 것이 목표이고 준공은 2029년을 목표로 합니다.
한남2구역은 대우건설이 시공합니다.
올해 1월 이주를 시작해 이주율이 99%에 이르렀습니다.
총 1,311가구로 계획이 정리됐고, 2027년 착공, 입주는 2031년 전후로 예상합니다.
한남4구역은 삼성물산이 래미안으로 시공합니다.
사업시행인가를 받았고 조합원 분양신청도 마쳤습니다.
내년 관리처분인가가 목표이고, 기사는 2028년 이주, 2033년 입주의 일정을 전했습니다.
한남5구역은 DL이앤씨가 아크로 한남으로 시공합니다.
올해 4월 사업시행인가를 받았고, 지금 조합원 분양신청이 진행 중입니다.
입주는 2034년을 목표로 합니다.
한남1구역은 가장 뒤에 있습니다.
2017년 정비구역에서 해제됐다가 2025년 서울시 신속통합기획 후보지로 선정되며 다시 시작했고, 아직 정비구역 지정 전 단계입니다.
다섯 구역을 합하면 약 1만3,000가구입니다.
같은 한남뉴타운이라도 3구역은 착공을 앞두고 있고 1구역은 이제 정비계획을 세우는 단계여서, 한 덩어리로 묶어 판단하기 어렵습니다.
- 10억이 40억이 됐다는 숫자가 말해 주는 것과 말해 주지 않는 것
기사는 2020년 약 10억원에 살 수 있던 구역 내 빌라의 호가가 지금 40억원 선이라고 전했습니다.
6년 만에 네 배입니다.
틀린 숫자는 아닙니다.
다만 두 가지는 짚어야 합니다.
먼저 40억원은 호가입니다.
거래가 거의 멈춰 있어서 지금 시장에는 체결된 가격이 아니라 팔려는 쪽의 희망가격만 있습니다.
다음으로 40억원은 취득의 끝이 아닙니다.
입주권 가격에는 감정평가액과 프리미엄이 함께 들어 있고, 34평형 입주권의 프리미엄은 25억원대에서 30억원 안팎입니다.
여기에 입주할 때 조합에 내는 추가분담금이 더해집니다.
추가분담금은 조합원 분양가에서 권리가액을 뺀 금액이라, 감정평가액과 비례율에 따라 물건마다 다릅니다.
그래서 투자 판단의 기준은 4배 올랐다는 사실이 아니라, 내가 치르는 총액이 입주 시점 시세보다 얼마나 낮으냐입니다.
- 입주 시세 75억원 전망, 그리고 일반분양가 평당 7,000만~8,000만원
기사는 인근 중개업소의 전망을 인용해 2031년 이후 34평형 시세를 75억원 이상으로 내다봤습니다.
현재 국내 최고가인 반포 래미안 원베일리 34평형 신고가 71억 5,000만원을 넘어서는 수치입니다.
정비업계 관계자는 한남이 완성되면 압구정과 나란히 최고 부촌의 자리를 다투게 될 것이라고 봤습니다.
한남의 입지 가치를 낮게 볼 이유는 없습니다.
다만 75억원은 확정된 값이 아니라 예상입니다.
입주까지 4구역은 약 7년, 5구역은 약 8년이 남았고, 그동안 금리와 정책과 공사비가 모두 변수입니다.
기사는 분양가상한제 덕분에 일반분양가가 평당 7,000만~8,000만원 선이 될 것으로 예상하고, 시세의 절반 수준이라고 했습니다.
34평형으로 환산하면 24억원에서 27억원입니다.
같은 34평형의 조합원 분양가는 한남2구역이 약 25억 7,500만원(추정), 한남4구역이 26억원 초반으로 이미 이 범위에 들어와 있습니다.
다만 조합원 분양가는 이후 변경될 수 있습니다.
기사의 숫자를 그대로 계산하면 분양가는 시세의 절반이 아니라 3분의 1 안팎입니다.
그렇다면 이 차익은 누구에게 돌아갈까요.
청약에 당첨된 무주택자에게 돌아가고, 입주권을 사서 들어가는 투자자는 그 차익의 상당 부분을 프리미엄이라는 이름으로 미리 지불하고 들어갑니다.
40억원 호가는 시장이 입주 가치를 이미 상당 부분 가격에 반영했다는 뜻이기도 합니다.
앞으로의 수익은 75억원이 현실이 되느냐와, 내가 지불한 총액이 얼마냐의 차이로 결정됩니다.
- 거래가 완전히 멈춘 것은 아닙니다
기사는 지금 한남뉴타운 거래가 사실상 정지 상태라고 썼습니다.
30억원에 육박하는 프리미엄과 대출 규제를 이유로 들었습니다.
구역별로 나누면 사정이 다릅니다.
관리처분인가를 받은 2구역과 3구역은 조합원 지위양도가 제한되어, 원칙적으로 입주권을 사서 조합원이 될 수 없습니다.
반면 관리처분인가 전인 4구역과 5구역은 조합원 지위양도에 제한이 없습니다.
토지거래허가 대상은 아파트에 한정되어, 빌라·다세대·단독주택처럼 아파트가 아닌 물건은 허가 없이 거래할 수 있습니다.
기사가 말한 거래 정지는 2·3구역과 아파트 물건에는 맞는 이야기이고, 4·5구역의 아파트가 아닌 물건에는 그대로 적용되지 않습니다.
거래가 열려 있다는 것이 곧 지금이 매수할 때라는 뜻은 아닙니다.
관리처분인가 전인 만큼 추가분담금이 확정되지 않았다는 점도 함께 놓고 봐야 하는 부분입니다.
- 자금 계획은 입주까지의 시간을 포함해서 세웁니다
한남 입주권은 현금 중심의 자금 계획이 필요합니다.
수도권에는 2025년 7월부터 스트레스 DSR 3단계가 적용되어 스트레스 금리 연 1.5%가 반영되고, 이주비 대출의 기본 한도도 6억원 수준이라 대출로 메울 수 있는 범위가 좁습니다.
유의할 점을 함께 말씀드립니다.
먼저 시간입니다.
4구역 2033년, 5구역 2034년 입주가 목표이고, 일정은 사업 단계마다 달라질 수 있습니다.
그 기간의 금융비용과 기회비용이 총 투입금에 더해집니다.
다음으로 추가분담금입니다.
감정평가와 관리처분계획을 거쳐야 확정되고, 비례율이 달라지면 분담금도 달라집니다.
이어서 정책입니다.
용산구 아파트 토지거래허가구역은 2026년 12월 31일까지 연장 지정된 상태이고, 이후 연장 여부에 따라 아파트 물건의 거래 여건이 달라집니다.
마지막으로 시세 전망입니다.
75억원도, 일반분양가 전망도 모두 예상일 뿐 확정된 숫자가 아닙니다.
확정된 사실과 예상을 구분해서 보는 것이 판단의 출발점입니다.
- 맺음말
20년 넘게 좁은 골목을 지켜 온 분들의 시간이 지금 숫자가 되고 있습니다.
10억이 40억이 됐다는 제목은 그 오랜 기다림의 결과입니다.
그 숫자 위에 올라타는 투자자께서 앞으로 살펴볼 것은 지금까지의 상승률이 아니라, 앞으로 치를 총액과 기다려야 할 시간입니다.
한남4구역과 5구역의 입주권과 물건에 대해서는 물건별로 총 투입금과 일정을 구체적으로 계산해 드립니다.
상담은 한남서밋공인중개사 대표전화 02-793-8169로 연락 주십시오.
끝까지 읽어 주셔서 감사합니다.
참고 기사: 한국경제 이슬기 기자,
2026년 10월 9일 (https://v.daum.net/v/20261009110212076)