청파동1가 97-35 신속통합기획 확정, 서울시 200번째 대상지가 갖는 의미와 앞으로의 전망
추석 연휴는 편안히 보내셨는지요.
연휴가 지나고 나니
아침저녁 공기가 한결 서늘해졌습니다.
일교차가 큰 때이니
건강 잘 챙기시길 바랍니다.
오늘은 용산 서쪽에서 들려온
반가운 소식 하나를 전해 드리고자 합니다.
서울시가 이번 9월,
용산구 청파동1가 97-35 일대의
신속통합기획을 확정했습니다.
2021년 9월 제도 도입 이후
200번째로 확정된 대상지입니다.
숫자도 상징적이지만,
이번 기획은 한 구역만 정비하는 데 그치지 않고
서계·공덕·청파 일대를
하나의 생활권으로 묶어 다시 그린다는 점에서
눈여겨볼 만하다고 생각됩니다.
청파동1가 97-35 일대는 어떤 곳인가
서울역 서쪽,
숙명여대와 청파초등학교 사이에 자리한
구릉지 주거지입니다.
1970년대 옛 경성역의 배후 주거지로 형성되어
50년 넘게 좁은 골목과 노후 주택이
그대로 남아 있는 곳으로 알려져 있습니다.
북쪽이 높고 남쪽이 낮은 지형이라
구역 안 높낮이 차이가 약 40m에 이릅니다.
그동안 정비가 더뎠던 이유 가운데 하나도
바로 이 지형이었습니다.
서울시가 공개한 기획안의 골자는 이렇습니다.
구역면적은 약 1만 6,200평입니다.
용도지역은 제1종·제2종(7층) 일반주거가 섞여 있던 것을
제2종 일반주거지역으로 올립니다.
용적률 250% 내외, 최고 25층으로
공동주택 약 1,280세대를 계획하고 있습니다.
2025년 4월 28일 후보지로 선정된 뒤
약 1년 5개월 만에 기획이 확정되었습니다.
신속통합기획은 무엇이 다른가
신속통합기획은 정비계획을 세우는 첫 단계부터
서울시가 직접 참여해 방향을 잡아 주는 제도입니다.
예전에는 주민이 계획을 올리면
시가 보완을 요구하고 다시 고치는 과정이
몇 년씩 오가곤 했습니다.
신통기획은 이 과정을
처음부터 함께 설계하는 방식으로 바꾼 것입니다.
서울시는 이를 통해
정비구역 지정까지 걸리던 기간을
약 5년에서 2년 수준으로 줄였다고 밝히고 있습니다.
사업시행 단계에서도
건축·경관·교통·환경 심의를 한 번에 묶는
통합심의로 시간을 아낄 수 있습니다.
현재 서울 전역 314곳이 신통기획으로 추진 중이며,
청파동1가는 그중 200번째로 기획이 확정된 곳입니다.
이번 기획에서 눈여겨볼 대목
먼저 공원입니다.
바로 옆 청파2구역에 새로 생기는 공원과 이어
약 3,600평 규모의 녹지를 확보하는 계획입니다.
구릉지 한가운데 넉넉한 숲이 생기는 셈입니다.
도로와 주차도 새로 짭니다.
단지 중앙에 입체도로를 두고
지하주차장을 하나로 묶어 조성하며,
진출입구는 지형에 맞춰 두 곳으로 나눕니다.
주변 정비구역과 도로망도 함께 맞춥니다.
보행 계획도 공을 들였습니다.
40m 높이차를 완만한 경사로와
엘리베이터 같은 수직 이동시설로 풀어
숙명여대·청파초·숙대입구역까지
편하게 걸어 다닐 수 있도록 했습니다.
경관은 남산 조망을 중심에 두었습니다.
남산이 보이도록 동 배치와 통경축을 잡고,
학교와 저층 주거지 쪽은 높이를 낮춰
주변과 어울리도록 계획했습니다.
주거 유형도 눈에 띕니다.
대학가 수요를 반영한 세대분리형 주거와
숙명여대·청파초와 연계한 커뮤니티 시설이
함께 계획되었습니다.
실거주와 임대를 함께 고민하시는 분들께는
세대분리형 도입이 의미 있는 대목으로 보입니다.
서계·공덕·청파, 약 8,000세대 생활권으로
이번 기획의 가장 큰 의미는
주변 사업과의 연결에 있다고 생각됩니다.
서울시는 서계·공덕·청파동 일대
다섯 곳의 신통기획을 하나로 엮어
약 8,000세대를 공급하면서
교통·보행·공원을 함께 개선하겠다고 밝혔습니다.
주변 사업의 진행 상황을 살펴보면
청파2구역은 1,905세대 규모로
2024년 10월 정비구역으로 지정되었고
2026년 6월 조합설립인가를 받은 것으로 알려져 있습니다.
서계동 통합구역은 약 2,900세대, 최고 39층 규모로
2025년 4월 정비구역으로 지정되었습니다.
공덕7·8구역도 2024년에 정비구역 지정을 마쳤습니다.
여기에 별도 사업인 청파1구역과
서울역세권 공공주택 사업까지 더하면
서울역 서측은 앞으로 10여 년에 걸쳐
전혀 다른 모습으로 바뀔 것으로 예상됩니다.
입지와 교통, 기대와 현실을 나눠 보면
구역에서 가장 가까운 역은
4호선 숙대입구역입니다.
서울역도 가까워
1·4호선, 공항철도, 경의중앙선, KTX를
함께 이용할 수 있는 자리입니다.
GTX-A는 운정에서 서울역까지 운행 중이며,
서울역에서 수서·동탄 방면을 잇는
전 구간 연결이 추진되고 있습니다.
서울역·용산역을 지나는 GTX-B도
2030년 개통을 목표로 공사가 진행 중입니다.
다만 서울역 일대 철도 지하화는
지역의 오랜 바람이지만
아직 정부 선도사업에 포함되지 않았고
구체적인 일정도 나오지 않은 상태입니다.
투자 판단에서는
이미 운행 중이거나 공사 중인 교통망을 중심으로 보시는 것이
안전하다고 생각됩니다.
용산국제업무지구가 본궤도에 오르면서
직주근접 수요가 용산 서측까지 넓어질 가능성도
함께 살펴볼 만한 대목입니다.
앞으로의 절차와 예상 흐름
기획 확정은 출발선에 선 것에 가깝습니다.
이후 절차는 대체로 이런 순서로 진행됩니다.
정비계획 입안과 주민공람,
도시계획위원회 심의를 거쳐 정비구역으로 지정됩니다.
이어 토지등소유자 4분의 3 이상,
토지면적 2분의 1 이상의 동의로 조합을 설립하고
시공사를 선정합니다.
통합심의를 거쳐 사업시행인가를 받으면
감정평가와 조합원 분양신청이 진행되고,
관리처분인가 뒤 이주·철거·착공으로 이어집니다.
바로 옆 청파2구역을 참고해 보면
2024년 7월 도시계획위원회 심의를 통과한 뒤
같은 해 10월 정비구역으로 지정되었고,
조합설립인가까지는 그로부터 약 1년 8개월이 걸렸습니다.
청파동1가도 순조롭다면
1년 안팎에 정비구역 지정이 가능할 것으로 보입니다.
다만 착공과 입주까지는
통상 10년 이상을 내다보시는 것이
현실적이라고 생각됩니다.
투자 포인트
사업 추진의 안정성입니다.
서울시가 계획 단계부터 참여한 만큼
초기 단계치고 방향이 뚜렷한 편으로 평가됩니다.
생활권 전체의 가치 상승입니다.
약 8,000세대가 함께 정비되면서
도로·공원·보행 환경이 동시에 좋아지는 구조라
단일 구역 정비보다 파급력이 클 것으로 예상됩니다.
도심 접근성입니다.
서울역과 숙대입구역을 가까이 두고
광화문·여의도·용산 업무지구로 오가기 좋은 자리입니다.
진입 시점입니다.
정비구역 지정 전 초기 단계라
뒤 단계에 비해 매입 부담이 낮은 편이지만,
그만큼 기간과 변수도 크다는 점을
함께 헤아리셔야 합니다.
자금계획과 꼭 확인하실 점
권리산정기준일 확인이 가장 먼저입니다.
서울시는 이 구역이 포함된 2025년 4월 후보지들의
권리산정기준일을 구역 여건에 따라
자치구청장의 후보지 추천일로 지정한다고 밝혔습니다.
이 날짜 이후 지분을 쪼개거나 새로 지은 주택은
입주권 없이 현금청산 대상이 될 수 있으므로,
매수 전 정확한 날짜와
해당 물건의 입주권 자격을 꼭 확인하셔야 합니다.
토지거래허가 여부도 살펴보셔야 합니다.
서울시는 후보지 선정 당시
토지거래허가구역과 건축허가 제한을
별도로 고시하겠다고 밝힌 바 있습니다.
허가 대상이라면 실거주 요건 등이 따라오므로
토지이음에서 지정 여부와 기간을 확인하시길 권해 드립니다.
공사비와 분담금도 보수적으로 보셔야 합니다.
서울 정비사업 평균 공사비는
평당 670만원(2022년)에서 890만원(2025년)으로
3년 사이 약 30% 올랐습니다.
여기에 구릉지 공사와 입체도로·지하주차장 같은
기반시설 부담이 더해지면
평지 구역보다 공사비가 높아질 가능성이 있습니다.
아직 조합원 수와 비례율, 분담금이 공개되지 않은 단계이므로
수익을 가정하실 때는 여유를 두고 계산하시는 것이 좋겠습니다.
자금은 긴 호흡으로 준비하셔야 합니다.
초기 재개발은 이주 전까지 보유 기간이 길고,
규제지역 내 대출·세제 요건도
매수 시점에 따라 달라집니다.
8~10년 이상 자금이 묶여도 무리가 없는 범위에서
계획하시길 권해 드립니다.
주민 동의도 변수입니다.
조합설립 동의율을 모으는 과정에서
주민 간 이견이 생기면 일정이 늦어질 수 있습니다.
맺음말
청파동1가 97-35 일대의 신통기획 확정은
서울역 서측 노후 주거지 정비가
한 단계 더 넓어졌다는 신호로 읽힙니다.
서계동과 청파2구역, 공덕 일대가 먼저 길을 닦았고
이번 기획으로 그 퍼즐에 한 조각이 더해졌습니다.
다만 아직은 출발선에 선 단계인 만큼
기대와 함께 차분한 확인이 필요한 시기라 생각됩니다.
권리산정기준일, 토지거래허가 여부,
물건별 입주권 자격 등이 궁금하시면
편하게 연락 주시기 바랍니다.
용산 재개발 현장에서 직접 확인한 내용으로
성심껏 안내해 드리겠습니다.
함께 보면 좋은 자료
서울시 정비사업 정보몽땅
https://cleanup.seoul.go.kr/
서울시 청파동1가 97-35 일대 기획 확정 자료
https://news.seoul.go.kr/citybuild/archives/542517
토지이음 (토지거래허가구역 확인)
https://www.eum.go.kr/
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