서울시 정비사업 정보몽땅 성수2지구 조합 페이지
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성수2지구 재개발, 한강변 대어의 지금을 정리합니다
추석 연휴가 지나고
아침 공기가 한결 서늘해졌습니다.
낮과 밤의 온도 차가 큰 계절이니
투자자 여러분 모두 건강 잘 살피시길 바랍니다.
오늘은 성수전략정비구역에서
마지막 시공사 선정을 앞둔 성수2지구 이야기를 전해 드리고자 합니다.
1지구, 3지구, 4지구가 모두 시공사를 맞이한 지금
성수2지구의 다음 걸음에 많은 분들의 시선이 모이고 있습니다.
성수2지구, 어떤 구역인가
성수2지구는 성동구 성수동2가 506번지 일대에 자리하고 있습니다.
성수전략정비구역 4개 지구 가운데
가운데 쪽에 위치한 구역입니다.
구역 면적은 131,980㎡,
약 4만 평 규모입니다.
최근 시공사 입찰 기준으로
최고 65층, 약 2,380가구 규모로 알려져 있습니다.
조합원은 약 1,080명 수준이며
2020년 3월 조합설립인가를 받았습니다.
조합 설립이 늦어지면서
한때 일몰제에 따른 구역 해제 우려까지 나왔던 곳입니다.
그 고비를 넘긴 조합설립인가는
사업의 중요한 전환점이었다고 생각됩니다.
조합원들이 65층을 선택한 이유
2025년 3월 정기총회에서
조합원들은 49층안과 65층안을 놓고 표결했습니다.
결과는 65층 573표, 49층 165표였습니다.
당시 보도에 따르면
65층을 택하면 공사비가 최소 3,000억 원가량 늘고
공사 기간도 길어질 것으로 전망되었습니다.
그럼에도 조합원 다수는
한강 조망 세대를 늘리는 쪽이 장기적으로 낫다고 판단한 것으로 보입니다.
같은 달 성수전략정비구역 정비계획 변경이 고시되면서
최고 높이 250m 이하까지 건축할 수 있는 길이 열렸습니다.
시공사 선정, 어디까지 왔나
성수2지구의 예정 공사비는 약 2조 137억 원입니다.
3.3㎡당 약 1,100만 원대 수준으로 알려져 있습니다.
7월 첫 현장설명회에는
DL이앤씨와 HDC현대산업개발이 함께 참석해
경쟁 구도가 기대되기도 했습니다.
하지만 8월 31일 마감된 입찰에는
DL이앤씨 한 곳만 응찰해 유찰되었습니다.
9월 9일 열린 2차 현장설명회에도
DL이앤씨만 참석한 것으로 전해집니다.
도시정비법상 경쟁입찰이 2회 이상 유찰되면
조합은 수의계약으로 시공사를 선정할 수 있습니다.
조합은 이사회를 거쳐 수의계약 전환 여부를 논의하고
11월 말경 시공사 선정 총회를 여는 방향으로 보도되고 있습니다.
수의계약 방식은 재공고로 시간이 늘어지는 것을 줄이고
과도한 홍보 경쟁에 드는 비용을 아낄 수 있다는 점에서
조합 입장에서도 실익이 있다는 평가가 나옵니다.
다만 경쟁이 없는 만큼
공사비와 계약 조건을 조합이 얼마나 꼼꼼히 협상하느냐가
더 중요해졌다고 생각됩니다.
DL이앤씨가 인근에 아크로 서울포레스트를 보유하고 있어
아크로 브랜드 적용 가능성도 함께 거론되고 있습니다.
공식 단지명은 시공사 선정 이후 확인이 필요합니다.
성수전략정비구역 1~4지구 현황
성수전략정비구역은 4개 지구, 약 53만㎡ 부지에
55개 동, 9,428세대(임대 포함)를 조성하는 계획입니다.
강변북로 상부를 덮어
길이 960m, 약 4만㎡ 규모의 수변문화공원을 만드는 구상도 담겨 있습니다.
지구별 현황은 다음과 같습니다.
성수1지구는 서울숲과 맞닿은 가장 큰 구역입니다.
2026년 4월 GS건설이 수의계약으로 선정되었고
3,014가구, 단지명은 리베니크 자이입니다.
https://n.news.naver.com/mnews/article/629/0000529084
성수2지구는 DL이앤씨 단독 응찰 이후
수의계약 수순이 예상되는 단계입니다.
성수3지구는 2026년 9월 삼성물산이 선정되었습니다.
최고 72층, 2,203가구, 래미안 레비르 성수로
설계는 포스터+파트너스가 맡는 것으로 알려져 있습니다.
성수4지구는 2026년 7월
대우건설과의 경쟁 끝에 롯데건설이 선정되었습니다.
최고 64층, 1,447가구, 성수 르엘 S/70입니다.
2지구까지 시공사가 정해지면
네 지구가 비슷한 보폭으로 움직이는 그림이 될 것으로 예상합니다.
투자 포인트
첫째는 입지입니다.
한강과 서울숲 사이, 성수역 생활권에 자리하고 있습니다.
성수대교와 영동대교를 건너면 강남 접근도 수월한 편입니다.
둘째는 한강 조망입니다.
65층 설계는 한강 조망 세대를 늘리는 방향으로 결정된 것이어서
향후 단지 가치에 긍정적으로 작용할 것으로 보입니다.
셋째는 구역 전체의 완성도입니다.
네 지구가 모두 완성되면
1만 가구에 가까운 한강변 주거지가 형성될 전망입니다.
넷째는 배후 수요입니다.
성수동은 카페거리와 팝업스토어 문화로 유명해진 데 이어
IT, 패션, 엔터테인먼트 기업이 모이는 업무지구로 성격이 바뀌고 있습니다.
직장과 가까운 주거를 찾는 수요는 꾸준할 것으로 생각됩니다.
투자 전 꼭 확인하실 점
성수전략정비구역은 2021년 4월부터
토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다.
주택은 2년 실거주 목적일 때만 허가가 나기 때문에
전세를 안고 매수하는 방식은 어렵습니다.
매수 자금 대부분을 직접 준비하셔야 한다는 뜻입니다.
초고층 설계로 공사비와 공사 기간이 늘어날 수 있고
이는 관리처분 단계에서 분담금 증가로 이어질 수 있습니다.
상가 소유자 비중이 적지 않은 구역이라
분양 자격과 권리가액을 둘러싼 조율도 변수로 꼽힙니다.
최근 세제 개편 논의 이후
구역 내 거래가 크게 위축되었다는 현장 보도도 있습니다.
관리처분인가 이후에는 조합원 지위 양도가 제한될 수 있으니
매수 시점과 매도인의 보유 요건도 함께 살펴보셔야 합니다.
세부 규제 적용 여부는
관할 성동구청을 통해 최종 확인하시길 권해 드립니다.
맺음말
성수2지구는 네 지구 가운데 가장 늦게 시공사를 맞이하게 되었습니다.
하지만 앞선 지구들의 공사비와 조건을 참고할 수 있다는 점은
오히려 협상에서 유리하게 작용할 수도 있다고 생각됩니다.
단기 시세보다는
구역이 완성된 이후의 모습을 그려보며 접근하시길 권해 드립니다.
11월 시공사 선정 총회 결과가 나오면
다시 정리해 말씀드리겠습니다.
성수전략정비구역 매물이나 투자 구조가 궁금하신 분은
언제든 편하게 연락 주십시오.
한남서밋공인중개사
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