용산구 용문동 일대에서 19년 만에 정비사업의 물꼬가 트였습니다.
효창공원앞역 도심 공공주택 복합사업이 2026년 7월 국토교통부 고시로 본지구 지정을 마치면서, 그동안 여러 차례 무산됐던 이 지역 개발이 법적으로 확정 단계에 들어섰습니다.
오늘은 이 사업의 정확한 개요와 추진 경과, 그리고 이름이 비슷해 시장에서 자주 혼동되는 인근 사업과의 차이점을 정리해드립니다.
- 사업 개요
정식 명칭은 효창공원앞역 도심 공공주택 복합사업입니다.
위치는 용산구 용문동 1-126번지 일원이며, 부지면적은 60,683제곱미터입니다. 원래 발표 당시에는 77,264제곱미터였으나, 반대 여론이 높았던 원효로2가 3종일반주거지역 상당 부분이 사업지에서 제외되면서 지금의 면적으로 조정됐습니다.
사업방식은 공공주택 특별법에 근거한 도심 공공주택 복합사업으로, 조합을 만들어 진행하는 일반 재개발과 달리 한국토지주택공사, 즉 LH가 공공사업시행자로 직접 나섭니다. 토지 등을 수용한 뒤 용도지역 상향과 용적률 완화 같은 인센티브를 적용해 고밀 개발하는 방식입니다.
토지등소유자는 총 938명이며, 이 가운데 공동주택 소유자가 56퍼센트를 차지합니다.
입지는 지하철 6호선과 경의중앙선이 만나는 효창공원앞역 초역세권으로, 공덕역과 삼각지역, 용산역이 모두 가까워 용산국제업무지구 배후 주거지로도 주목받는 자리입니다.
- 규모 계획
용적률은 499퍼센트가 적용되며, 지상 40층 규모로 공동주택 약 2,384가구와 부대복리시설이 들어설 예정입니다.
공급유형은 LH가 진행한 설명회 안을 기준으로 공공분양이 전체의 약 73퍼센트, 공공임대가 약 17퍼센트, 이익공유형이 약 10퍼센트 수준으로 계획돼 있습니다. 다만 이는 확정안이 아니라 설명회 단계의 계획치이므로 향후 변경될 수 있습니다.
시공사는 아직 선정되지 않았습니다. 2026년 2월 주민설명회에 삼성물산과 아시아감정평가법인이 참여해 브랜드와 보상 관련 설명을 진행한 바는 있지만, 이것이 시공사 확정을 의미하지는 않습니다. 본지구 지정이 마무리된 만큼 하반기에는 주민대표회의 구성과 시공자 선정 절차가 본격화될 것으로 보입니다.
- 추진 경과
이 지역은 2007년경 재개발 추진위원회가 구성됐지만 이후 구역이 해제됐고, 2016년 3월 역세권 장기전세 방식으로도 사업을 시도했으나 성사되지 못한 채 오랜 기간 정체돼 있던 곳입니다.
이후의 흐름은 다음과 같습니다.
2022년 1월 26일, 국토교통부가 도심복합사업 8차 후보지로 이 지역을 선정했습니다. 당시 8차 후보지 11곳 가운데 2,483호로 가장 규모가 큰 곳이었습니다.
2024년 10월, 용산구청이 사업참여 의향서를 취합한 결과 찬성률이 52퍼센트로 과반을 넘기며 후보지 철회 위험에서 벗어났습니다.
2025년 4월 3일, 도심복합사업 예정지구로 지정됐습니다.
2025년 12월 14일에는 주민대표회의와 도심복합사업 전국지역연대가 연합집회를 열고 동의율 60퍼센트 돌파를 알렸습니다.
2026년 3월 16일, 마침내 법정 동의율인 토지등소유자 3분의 2, 즉 66.7퍼센트를 달성했다고 추진준비위원회가 발표했습니다.
그리고 2026년 7월, 국토교통부 고시 제2026-376호를 통해 본지구 지정 및 지형도면 등의 고시가 이루어졌습니다. 이로써 사업은 법적으로 확정된 단계에 들어섰고, 앞으로는 주민대표회의 구성과 시공자 선정, 사업시행계획 수립 절차가 순차적으로 진행될 예정입니다.
- 반드시 구분해야 할 인근의 다른 사업
이 지역에서 정비사업에 관심이 있으시다면 꼭 알아두셔야 할 부분입니다.
효창공원앞역이라는 이름이 붙은 정비사업이 사실 두 개입니다. 하나는 지금까지 설명드린 용문동 1-126번지의 LH 도심복합사업이고, 다른 하나는 효창동 5-307번지 일원에서 진행 중인 효창공원앞역세권 장기전세주택 도시정비형 재개발사업입니다.
두 번째 사업은 서울시 주도의 민간 도시정비형 재개발 방식으로, LH 도심복합사업과는 시행주체도 법적 근거도 전혀 다릅니다. 위치도 용문동이 아닌 효창동이며, 5호선 공덕역과 6호선 효창공원앞역 사이, 마포공덕 중심지와 문배업무지구 사이에 자리합니다.
이 사업은 정비구역 면적 약 103,402제곱미터에 지하 4층에서 지상 40층 규모로 공동주택 3,014가구가 계획돼 있습니다. 이 가운데 장기전세주택이 706가구, 재개발임대주택이 453가구이며, 장기전세주택의 절반은 신혼부부 대상으로 배정됩니다. 용도지역은 2종일반주거지역에서 준주거지역으로 상향되며, 용적률은 자료에 따라 384퍼센트에서 407퍼센트대로 병기되고 있어 최종 확정치는 향후 사업시행계획인가 단계에서 다시 확인이 필요합니다.
추진 경과는 2025년 9월 1일 서울시 도시계획위원회 수권소위원회에서 수정가결된 뒤, 2026년 1월 2일 용산구 재공람공고를 거쳐 서울특별시고시 제2026-215호로 정비구역 지정 및 정비계획이 결정됐습니다.
온라인에 떠도는 효창공원앞역 재개발 관련 세대수나 용적률 자료 상당수가 사실은 이 효창동 5-307 사업의 수치입니다. 매물이나 투자를 검토하실 때는 반드시 지번 단위로 어느 사업에 해당하는지부터 확인하시기를 권해드립니다.
- 투자 시 유의사항
정직하게 말씀드리면, 본지구 지정이 완료됐다고 해서 모든 불확실성이 사라진 것은 아닙니다.
첫째, LH 도심복합사업은 공시지가를 기반으로 한 감정평가 수용 방식이기 때문에 시세보다 낮은 보상가에 대한 불만이 계속 제기돼 왔습니다. 2026년 3월경에는 반대 측에서 전체 소유주 938명 가운데 37.6퍼센트가 반대 의사를 밝혔다는 주장도 나온 바 있어, 동의율 집계를 둘러싼 이견이 완전히 해소된 것은 아닙니다.
둘째, 분담금과 비례율 같은 구체적인 사업성 수치는 아직 확정되지 않았습니다. 현재 나와 있는 수치는 대부분 다른 지역 사례를 참고한 추정치이거나 이해관계자의 주관적 진술이므로, 실제 종전자산 감정평가 결과가 나오기 전까지는 참고용으로만 활용하시는 것이 안전합니다.
셋째, 이 사업의 권리산정기준일은 2021년 6월 29일입니다. 2025년 8월 1일 시행된 공공주택 특별법 개정으로 무주택자의 최초 1회 거래에 한해 현물보상 지위 승계가 가능해졌지만, 이미 한 차례 권리이전이 있었던 물건이라면 현금청산 대상이 될 수 있습니다. 매수를 검토하신다면 기준일 이후 첫 거래인지, 무주택 요건을 충족하는지부터 확인하시는 것이 우선입니다.
- 마무리
효창공원앞역 일대는 서울 도심에서 좀처럼 보기 힘든 초역세권 고밀 개발지로, 본지구 지정이라는 가장 큰 고비를 넘긴 만큼 앞으로의 진행 속도가 빨라질 가능성이 큽니다.
다만 이름이 비슷한 두 사업이 나란히 진행되고 있고, 사업성 지표도 아직 확정 전이라 정확한 물건 분석이 특히 중요한 시점입니다.
효창공원앞역 도심복합사업이나 인근 효창동 5-307 재개발 관련 물건 문의, 투자 상담이 필요하시면 언제든 연락 주시기 바랍니다.
서울시 도시계획 관련 결정고시 페이지: https://news.seoul.go.kr/citybuild/archives/541334
(국토교통부 고시 제2026-376호가 실제 게재된 페이지입니다)
하우징헤럴드 관련 기사: https://www.housingherald.co.kr/news/articleView.html?idxno=61213
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