서울역 15번 출구 뒤편,
오랫동안 용산구의 대표적인 낙후지역으로 불려온 서계동 일대가 이제는 서울역 서부권 재개발을 이끄는 핵심 사업지로 떠오르고 있습니다. 서계동 통합구역 주택정비형 재개발사업은 2026년 4월 조합설립을 위한 창립총회를 마치며 사업 추진이 본격적인 실행 단계로 넘어가고 있습니다.
사업 개요
서계동 통합구역은 용산구 서계동 33번지 일대를 대상으로 하며, 구역 면적은 112,953제곱미터입니다. 토지등소유자는 약 1,962명에 이릅니다. 정비계획에 따르면 최고 39층 규모로 공동주택 2,691세대(임대 588세대 포함)와 오피스텔 246실이 들어설 예정입니다. 전용면적별로는 39제곱미터 513세대(임대 284세대 포함), 45제곱미터 543세대(임대 121세대 포함), 59제곱미터 887세대(임대 121세대 포함), 84제곱미터 748세대(임대 62세대 포함)로 구성됩니다.
정비구역 지정 및 정비계획 결정은 2025년 4월 10일 서울특별시 고시(제2025-188호)로 확정되었습니다.
두 개로 나뉘었던 추진위가 하나로 합쳐진 과정
서계동은 2007년 뉴타운 후보지로 지정되었다가 2012년 뉴타운 출구전략으로 해제되었고, 이후 2017년 도시재생사업이 추진되었지만 주민들의 만족도는 높지 않았습니다. 2021년 신속통합기획 1차 공모에도 도전했지만, 구역 설정을 둘러싼 이견으로 서계동통합재개발추진위와 서계동재개발공모추진위 두 단체로 나뉘어 대립하면서 후보지 선정에서 탈락하는 아픔을 겪었습니다.
전환점은 2022년 10월, 용산구청의 중재로 두 단체가 서계동 통합재개발 추진준비위원회로 단일화되면서 찾아왔습니다. 이를 바탕으로 같은 해 12월 30일 신속통합기획 2차 후보지로 최종 선정되었고, 이후 정비계획안 마련과 주민공람을 거쳐 2025년 4월 정비구역 지정까지 속도감 있게 진행되었습니다.
서계동 통합구역은 개정된 2030 도시·주거환경정비기본계획에 새로 도입된 현황용적률 인정 기준이 처음 적용된 사업지이기도 합니다. 기존 조례용적률을 초과해 지어진 건축물이 많아 사업성이 떨어지던 지역에, 현재 상태의 용적률을 기준으로 인정해주는 제도가 적용되면서 사업성이 크게 개선되었습니다.
창립총회에서 확정된 것들
2026년 4월 25일 오후 2시, 서계동 통합구역 조합설립추진위원회는 이태원교회에서 조합설립을 위한 창립총회를 열고 총 12개 안건을 의결했습니다. 전체 토지등소유자 1,962명 가운데 602명이 현장에 참석했고, 서면참석을 포함해 일반안건에는 1,331명, 임원 선임 안건에는 1,327명이 의결권을 행사했습니다.
이날 총회에서는 설계사 선정도 함께 이뤄졌습니다. 13개 업체가 입찰에 참여한 가운데 에이앤유디자인그룹 건축사사무소가 70.92퍼센트의 찬성률로 설계자로 선정되었으며, 일반분양 면적 확대를 통한 사업성 확보, 부대복리시설 지하 데크화, 남산 조망을 고려한 설계 등을 제안했습니다.
조합 집행부도 이날 확정되었습니다. 단독 출마한 윤희화 추진위원장이 97.29퍼센트의 찬성률로 초대 조합장에 선임되었고, 감사에는 김미영·박영식 씨, 이사에는 6명이 각각 선임되었습니다. 여기에 123명의 대의원도 함께 구성되었습니다.
앞으로의 일정
창립총회 이후 서계동 통합구역은 조합설립인가 신청 절차를 밟고 있으며, 6월에서 7월 사이 조합설립인가를 받는 것을 목표로 하고 있습니다. 법정 동의율은 이미 충족한 상태여서 절차상 변수는 크지 않다는 것이 업계의 평가입니다. 다만 이 글을 작성하는 시점 기준으로 실제 인가 완료 여부는 언론에 정식 보도되지 않았으므로, 투자를 검토하신다면 조합 또는 용산구청 재정비사업과를 통해 최신 진행 상황을 다시 한번 확인하시기 바랍니다.
조합설립인가 이후에는 시공사 선정, 사업시행인가, 관리처분계획, 이주 및 철거 순으로 절차가 이어질 예정이며, 추진위원회 측은 2026년 사업시행인가, 2031년 준공 및 입주를 목표로 제시하고 있습니다.
시공사들의 조기 관심
창립총회 현장에는 삼성물산, 대우건설, HDC현대산업개발, GS건설 등 주요 건설사들이 현수막을 내걸고 관계자들이 참석해 눈길을 끌었습니다. 조합설립인가 이후 본격적인 시공사 선정 국면에서 대형 건설사 간 수주 경쟁이 예상되는 대목입니다.
서울역 서부 벨트의 완성 퍼즐
서계동 통합구역의 가치는 단독 개발이 아니라 인접한 청파2구역, 공덕A구역과 함께 형성하는 서울역 서부 벨트에 있습니다. 청파2구역(청파동1가 89-18번지 일대, 약 1,905세대)은 2026년 6월 조합설립인가를 받으며 사업이 본궤도에 올랐고, 공덕동 115-97번지 일대(공덕A구역)도 정비구역 지정을 마쳤습니다. 이들 구역이 모두 완료되면 서울역과 맞닿은 용산·마포 일대는 총 7,000세대가 넘는 대규모 신축 주거벨트로 재편될 전망입니다.
서계동 통합구역은 지하철 1·4호선이 교차하는 서울역과 인접해 있고, 향후 GTX-A를 비롯한 광역철도망까지 연결되면 최대 12개 노선이 교차하는 교통 허브 인근 입지로 자리 잡게 됩니다. 여기에 청파초·소의초·봉래초, 배문중·환일중, 배문고·환일고 등 교육 인프라와 용산공원, 남산공원, 효창공원, 손기정체육공원 등 녹지 인프라도 고루 갖추고 있습니다.
투자자가 확인해야 할 것
서계동 통합구역은 창립총회까지 마친 만큼 청파3구역보다는 사업 확실성이 높은 단계지만,
여전히 조합설립인가 전이라는 점을 감안해야 합니다.
첫째, 권리산정기준일입니다. 서계동 통합구역은 2022년 12월 신속통합기획 2차 후보지로 선정된 사업지이므로, 청파2구역의 2021년 9월 23일과는 다른 기준일이 적용됩니다. 정확한 날짜는 정비구역 지정 고시문 또는 조합 측 공지를 통해 반드시 재확인해야 합니다.
둘째, 세대수와 평형 구성입니다. 현재 발표된 2,691세대, 전용면적별 세대수는 정비계획 결정 당시 수치이며, 향후 조합원들의 평형 선호도에 따라 사업시행계획 단계에서 조정될 수 있습니다.
셋째, 조합설립인가 이후 확정될 비례율과 분담금입니다. 아직 사업시행계획 이전 단계이므로 구체적인 조합원 분양가나 비례율은 공식적으로 발표되지 않았습니다.
서밋세상의 투자 관점
서계동 통합구역은 두 개로 갈라졌던 추진위를 통합해낸 결집력, 현황용적률 인정이라는 제도적 수혜, 그리고 창립총회까지 5개월 만에 마무리한 추진 속도라는 세 가지 강점을 갖춘 사업지입니다. 청파2구역과 거의 동시에 조합설립 단계를 통과하고 있다는 점에서, 서울역 서부 벨트 전체의 사업 신뢰도를 높이는 역할도 하고 있습니다.
다만 아직 조합설립인가 전 단계인 만큼, 인가 완료 시점과 이후 시공사 선정 결과를 지속적으로 확인하면서 접근하시는 것이 안전합니다.
마무리
서계동 통합구역은 조합설립을 위한 창립총회를 마치고 조합설립인가라는 마지막 관문을 앞두고 있습니다. 청파2구역, 청파1구역과 함께 서울역 서부 벨트를 완성해 나가는 이 사업의 진행 상황은 앞으로도 꾸준히 확인할 가치가 있습니다.
서계동 통합구역을 비롯한 용산구 재개발 투자 상담은 한남서밋공인중개사로 문의해 주시기 바랍니다.