이사나 재개발 재건축으로 인해 어쩔 수 없이 집이 두 채가 되는 경우가 많습니다.
이럴 때 세금 부담을 줄여주는 것이 일시적 2주택 특례입니다.
특히 지난 5월 9일로 다주택자 양도세 중과 유예가 종료되면서 일반 다주택자의 세 부담은 크게 늘었지만,
일시적 2주택 특례는 이와 별개로 계속 적용되는 제도이기 때문에
지금 시점에 정확히 알아두시면 큰 도움이 됩니다.
세목별로 나눠서 정리해 드립니다.
취득세,
신규주택 취득 후 3년 이내 종전주택을 팔면 중과되지 않습니다.
2020년 8월 12일 이후로 조정대상지역은 2주택부터,
비조정대상지역은 3주택부터 취득세가 중과됩니다.
다만 1주택 보유자가 조정대상지역에 새 주택을 취득하더라도,
새 주택 취득일로부터 3년 이내에 기존 주택을 팔면
일시적 2주택 특례가 적용되어 8퍼센트의 중과세율이 아닌 일반세율로 취득세를 낼 수 있습니다.
양도소득세의 일시적 2주택 비과세와 달리 취득세는 기존 주택을 1년 이상 보유한 후에 새 주택을 사야 한다는 조건이 없고,
기존 주택의 2년 보유 및 거주 요건도 필요 없습니다.
오직 새 주택 취득일로부터 3년 이내에 기존 주택을 팔기만 하면 됩니다.
신고할 때 일시적 2주택으로 체크만 하면 되는데,
만약 이렇게 신고해놓고 3년 이내에 기존 주택을 처분하지 못하면
나중에 중과세율과의 차액이 추징되니 이 점은 꼭 유의하셔야 합니다.
재개발 재건축 대체주택도 같은 원리가 적용됩니다.
재개발이나 재건축 예정 주택을 갖고 계신 분이 공사기간 중 거주할 목적으로 다른 주택,
즉 대체주택을 취득하는 경우가 있습니다.
이때도 조정대상지역이면 원칙적으로 8퍼센트 중과세율이 적용되는데,
대체주택 취득일로부터 3년 이내에 재개발 재건축 주택을 처분해야 중과를 피할 수 있습니다.
문제는 재개발 재건축 주택은 신축 완공 후 입주해야 하기 때문에 3년 이내 처분이 사실상 불가능하다는 점입니다.
이런 경우에는 다음 두 가지 중 하나만 충족해도 일시적 2주택 특례가 인정됩니다.
첫째, 대체주택 취득 후 3년 이내에 재개발 재건축 주택이 멸실되면 종전주택을 처분한 것으로 봅니다.
둘째, 관리처분계획인가일 현재 재개발 재건축 구역 내에 거주하고 있었고 공사기간 중 대체주택으로 전입만 해도 요건을 갖춘 것으로 인정됩니다. 즉 실제로 처분하지 않아도 이주만 하면 대체주택의 취득세가 중과되지 않는다는 뜻이므로,
조합원 입주권을 보유하신 분들이라면 꼭 기억해 두셔야 할 부분입니다.
양도소득세, 1년 후 취득 2년 보유 3년 내 매도가 핵심입니다
1주택을 보유한 1세대가 그 주택을 팔기 전에 다른 주택을 취득해 일시적으로 2주택이 된 경우,
다음 세 가지 요건을 모두 충족하면 기존 주택을 팔 때 양도소득세가 비과세됩니다.
첫째, 기존 주택을 취득한 날로부터 1년 이상 지난 후에 새 주택을 취득해야 합니다.
다만 임대주택을 분양전환 받는 경우,
수용된 경우, 취학 등 부득이한 사유로 1년 이상 거주한 주택을 파는 경우는 예외입니다.
둘째, 기존 주택을 2년 이상 보유해야 하고,
취득 당시 조정대상지역이었다면 2년 이상 거주까지 해야 합니다.
셋째, 새 주택을 취득한 날로부터 3년 이내에 기존 주택을 팔아야 합니다.
3주택 이상 보유하다 정리하는 경우는 주의가 필요합니다.
3주택 이상을 보유하고 계시다가 한 채를 과세로 팔고 남은 두 채가
일시적 2주택 요건을 갖췄다고 해서 무조건 비과세가 적용되는 것은 아닙니다.
2025년 2월 13일 대법원 판례에 따르면,
새 주택을 취득할 당시 이미 2주택 이상을 보유하고 있었다면
나중에 한 채를 처분해 최종적으로 일시적 2주택 상태가 되더라도 비과세가 적용되지 않는다고 판시했습니다.
일시적 2주택 비과세 규정 자체가 ‘1주택을 소유한 세대가 새 주택을 취득한 경우’를 전제로 하고 있기 때문입니다.
다만 법원 판례는 해당 사건에만 기속력이 있어서,
현재 국세청은 이런 사례에도 비과세를 인정해주고 있습니다.
그렇지만 관련 유권해석이 신청되어 있는 상태라 앞으로 해석이 변경될 가능성이 있고,
변경되면 그 시점 이후 계약분부터 비과세가 인정되지 않을 수 있습니다.
3주택 이상 보유하고 계신 분들은 이 부분을 특히 유의하시고,
처분 순서를 정하실 때 전문가와 미리 상담받으시길 권해드립니다.
종합부동산세,
일시적 2주택자도 1세대 1주택 혜택을 받을 수 있습니다
매년 6월 1일 과세기준일 현재 일시적 2주택 상태(새 주택 취득일로부터 3년 이내)라면,
3년 이내에 기존 주택을 양도한다는 조건으로 세법상 1세대 1주택자로 인정받을 수 있습니다.
양도소득세 특례와 달리 종부세 특례에는
기존 주택을 1년 이상 보유한 후
새 주택을 취득해야 한다는 요건이 없고,
조정대상지역 2년 거주 요건도 없습니다.
1세대 1주택자로 인정되면 세 가지 혜택을 받습니다.
먼저 기본공제가 일반 다주택자의 인별 9억원이 아닌 12억원까지 적용됩니다.
다음으로 물리적으로는 2주택이지만 세법상 1주택으로 간주되어 다주택 중과세율이 아닌 1주택자 세율이 적용됩니다.
마지막으로 5년 이상 보유하면 보유기간에 따라 20에서 50퍼센트, 60세 이상이면 나이에 따라 20에서 40퍼센트까지 세액공제를 받을 수 있으며 최대 한도는 80퍼센트입니다.
다만 이 특례는 자동으로 적용되지 않습니다.
매년 9월 중, 통상 9월 16일부터 9월 30일 또는 10월 초까지인 종부세 합산배제 과세특례 신고기간에 반드시 신청하셔야 합니다.
신청을 놓치면 혜택을 받을 수 없으니 이 기간을 달력에 꼭 표시해 두시길 권해드립니다.
재산세는 일시적 2주택 특례가 없습니다
앞의 세 가지 세목과 달리 재산세는 일시적 2주택자를 위한 별도 특례가 없습니다.
일반 주택은 공시가격에 공정시장가액비율 60퍼센트를 곱해 과세표준을 산정하고 구간별로 0.1에서 0.4퍼센트의 세율이 적용됩니다.
반면 1세대 1주택자는 공정시장가액비율이 공시가격 구간별로 43에서 45퍼센트로 낮아지고 세율도 구간별로 0.05퍼센트포인트씩 낮은 특례세율이 적용됩니다.
하지만 일시적으로 2주택이 된 경우에는 이 1세대 1주택 특례세율을 적용받지 못하니,
재산세 부과 시점인 6월 1일 기준으로 여전히 2주택 상태라면 일반세율로 과세된다는 점을 기억해 두셔야 합니다.
정리하며
지난 5월 다주택자 양도세 중과 유예가 종료되면서 일반 다주택자의 세 부담은 훨씬 무거워졌습니다.
그만큼 이사나 재개발 재건축으로 어쩔 수 없이 일시적 2주택이 되신 분들은
취득세, 양도세, 종부세
각각의 특례 요건을 정확히 지켜서 세금을 아끼시는 것이 그 어느 때보다 중요해졌습니다.
특히 조합원 지위를 보유하고 계신 분들은 대체주택 취득 시 취득세 특례 요건을, 종부세는 매년 9월 신고기한을 놓치지 않으시길 당부드립니다.
세부적인 상황은 개인별로 다를 수 있으니 실제 신고 전에는 세무 전문가와 상담하시는 것을 권해드립니다.