한강변 재개발 시장에서 가장 뜨거운 이름을 꼽으라면 단연 성수전략정비구역입니다.
서울 성동구 성수동 한강변 일대 약 53만제곱미터 부지에서 진행되는 이 사업은
1지구부터 4지구까지 4개 지구로 나뉘어 추진되고 있으며,
완공되면 최고 250미터, 70층급 초고층 아파트촌으로 탈바꿈합니다.
4개 지구를 합친 공사비만 7조원을 웃도는 서울 최대 규모 한강변 정비사업 중 하나로,
하반기 도시정비 수주 시장의 최대 격전지로도 꼽히고 있습니다.
오늘은 사업의 배경부터 지구별 최신 진행 상황, 인근 시세, 투자 시 유의점까지 한번에 정리해 드립니다.
사업의 시작, 한강 르네상스 프로젝트
성수전략정비구역의 역사는 2009년으로 거슬러 올라갑니다. 당시 오세훈 서울시장이 추진한 ‘한강 르네상스’ 프로젝트의 일환으로 한강변 5개 전략정비구역이 지정되었는데, 성수동은 그중 유일하게 살아남아 지금까지 사업이 이어지고 있는 지역입니다. 초기에는 사업부지의 4분의 1을 공공에 기부채납하는 조건으로 최고 50층까지 허용하는 구상이었지만, 이후 10년 넘게 사업이 지지부진했습니다. 그러다 서울숲 트리마제, 갤러리아포레, 아크로서울포레스트 같은 고급 아파트들이 잇따라 들어서고 무신사, 젠틀몬스터 등 이른바 ‘힙한’ 브랜드 사옥들이 성수동에 자리 잡으면서 이 지역에 대한 재개발 기대감이 다시 살아났습니다. 2023년 이후 서울시가 신속통합기획을 접목하면서 사업 속도가 눈에 띄게 빨라졌고, 지난해 말에는 최고 높이 제한을 250미터까지 완화하는 정비계획 변경안이 통과되면서 사실상 70층급 초고층 재개발이 가능해졌습니다.
지구별 상세 현황
성수1지구, 가장 먼저 시공사를 확정지었습니다
성수동1가 72-10번지 일원 약 19만4,398제곱미터 부지로, 4개 지구 중 규모가 가장 큽니다. 조합원은 약 1,379명, 토지소유자는 1,332명입니다. 지난 4월 25일 정기총회에서 조합원 89퍼센트 이상의 찬성으로 GS건설이 시공사로 최종 선정되었습니다. 두 차례 입찰에서 모두 GS건설만 단독 응찰해 유찰된 뒤 수의계약으로 전환된 결과입니다. 지하 5층에서 지상 64층, 13개 동, 총 3,014가구로 조성되며 공사비는 2조1,540억원입니다. 단지명은 프랑스어로 강을 뜻하는 리비에르와 특별함을 뜻하는 유니크를 합친 ‘리베니크 자이’로 확정되었고, 설계는 아크로서울포레스트를 담당했던 건원건축이 맡고 있습니다.
성수2지구, 아직 시공사가 정해지지 않았습니다
성수동2가 506번지 일원 약 13만1,980제곱미터 부지입니다. 조합원 약 1,085명, 토지소유자 1,092명 규모이며, 지하 6층에서 지상 최고 65층 규모로 계획되어 있습니다. 총사업비는 약 2조137억원, 이 중 공사비는 1조7,864억원 수준입니다. 지난 7월 15일 시공사 선정을 위한 현장설명회가 열렸는데, 유력 후보로 거론되던 삼성물산은 결국 불참했고 DL이앤씨와 HDC현대산업개발 두 곳만 참석했습니다. 이 때문에 업계에서는 DL이앤씨의 단독 응찰과 수의계약 가능성을 높게 보고 있습니다. 입찰 마감은 8월 31일이며, 시공사 선정 총회는 그 이후 진행될 예정입니다. 참고로 2지구는 과거 조합장과 특정 건설사 홍보요원 간 부적절한 접촉 논란으로 조합장이 사임하는 등 내홍을 겪었으나, 올해 새 집행부가 들어서면서 사업이 다시 정상 궤도에 올랐습니다. 다만 일부 소형 상가 소유주들이 초소형 평형 공급안 축소에 반발해 집단 민원과 소송을 예고하고 있어 이 부분은 사업 진행 과정에서 계속 지켜볼 필요가 있습니다.
성수3지구, 삼성물산이 유력하지만 아직 계약 전 단계입니다
성수동2가 572-7번지 일원 약 11만4,193제곱미터 부지로, 조합원과 토지소유자 각 960명 규모입니다. D2블록에는 최고 34층 2개 동, A3블록에는 최고 72층 8개 동이 들어서며 총 2,213가구 규모로 계획되어 있습니다. 공사비는 1조8,275억원입니다. 앞서 설계사 선정 과정에서 진통을 겪었는데, 최초 선정된 해안건축이 서울시 가이드라인인 ‘랜드마크 주동 1~2개 이내 배치’ 규정을 어기고 3개를 배치한 안을 제시해 성동구청으로부터 재입찰 권유를 받기도 했습니다. 시공사 선정에서는 삼성물산이 세계적인 설계사 포스터플러스파트너스와의 협업을 앞세워 일찌감치 수주 의지를 밝혀왔고, 지난 7월 13일 마감된 재입찰에 삼성물산만 단독 응찰해 유찰되었습니다. 이에 따라 조합은 삼성물산을 우선협상대상자로 지정했고, 최종 시공사 선정 총회는 9월 말에서 10월 초 사이 열릴 예정입니다. 즉 사실상 삼성물산 래미안이 유력하지만 아직 정식 계약이 이뤄진 단계는 아닙니다.
성수4지구, 롯데건설이 대우건설을 꺾고 시공권을 확보했습니다
성수동2가 219-4번지 일원 약 8만9,828제곱미터 부지로, 토지소유자는 753명입니다. 지하 6층에서 지상 최고 64층, 10개 동, 약 1,440가구 규모로 계획되어 있고 공사비는 1조3,000억원대입니다. 4개 지구 중 가장 먼저 통합심의를 통과하며 속도를 냈지만, 시공사 선정 과정에서는 입찰 무효화와 홍보지침 위반 논란 등으로 여러 차례 진통을 겪었습니다. 결국 지난 7월 5일 열린 총회에서 롯데건설과 대우건설이 정면 승부를 벌였는데, 전체 투표 620표 가운데 롯데건설이 449표를 얻어 169표에 그친 대우건설을 제치고 시공권을 확보했습니다. 이는 2022년 용산 한남2구역 수주전에서 롯데건설이 대우건설에 패했던 것을 3년 반 만에 설욕한 결과이기도 합니다. 단지명은 ‘성수르엘 S70’으로 제안되었으며, 프리츠커상 수상 건축가 데이비드 치퍼필드가 설립한 DCA가 설계에 참여합니다.
한강과 성수를 잇는 덮개공원 계획
성수전략정비구역의 또 다른 핵심은 강변북로로 단절된 성수동과 한강을 연결하는 대규모 공공 인프라 계획입니다. 서울시는 성수전략정비구역의 공공기여, 즉 기부채납 방식으로 강변북로 상부에 약 6만8천제곱미터 규모의 덮개공원과 약 1만제곱미터 규모의 수상문화시설을 조성할 계획입니다. 이 덮개공원이 완성되면 지금은 나들목을 통해서만 접근 가능한 뚝섬한강공원과 서울숲이 하나의 녹지축으로 이어지게 됩니다. 서울시가 추진하는 ‘그레이트 한강’ 프로젝트의 핵심 사업 중 하나로, 재개발이 마무리되면 성수동 일대는 주거지뿐 아니라 서울을 대표하는 수변 명소로도 거듭날 전망입니다.
교통 및 생활 인프라
성수전략정비구역은 교통 여건이 매우 우수한 편입니다. 지하철 2호선 뚝섬역과 성수역, 수인분당선 서울숲역이 가까워 강남과 강북 어느 쪽으로도 접근이 편리하고, 강변북로와 동호대교, 올림픽대로가 인접해 있습니다. 생활 인프라 측면에서도 서울숲공원과 한강공원이 단지 양쪽에 자리하고 있고, 이미 입주한 트리마제와 갤러리아포레, 아크로서울포레스트 등 하이엔드 단지들이 조식 서비스나 발렛파킹 같은 호텔식 서비스를 제공하고 있어 향후 신축 단지들도 비슷한 수준의 커뮤니티 시설을 갖출 것으로 예상됩니다.
주변 아파트 시세로 보는 성수동의 위상
이미 입주를 마친 인근 단지들의 시세는 성수동 재개발에 대한 기대감을 잘 보여줍니다. 트리마제 전용 84제곱미터는 올해 4월 실거래가 기준 58억원 선에서 거래되었고, 지난해 말에는 53억원에 거래된 사례도 있습니다. 아크로서울포레스트 역시 대형 평형 위주로 구성되어 있는데 최근 매물 평균가는 60평형대 기준 100억원을 넘는 것으로 나타나고 있습니다. 다만 이런 시세는 시점과 층, 향에 따라 편차가 크기 때문에 참고용으로만 보시고 실제 거래 전에는 최신 실거래가를 다시 확인하시는 것이 좋습니다.
토지거래허가구역, 내년 4월까지 연장되었습니다
서울시는 지난 4월 1일 도시계획위원회를 통해 압구정, 여의도, 목동과 함께 성수전략정비구역을 토지거래허가구역으로 재지정했습니다. 2021년 4월 처음 지정된 이후 매년 연장되어 온 규제로, 이번에는 2027년 4월 26일까지 1년 더 연장되었습니다. 이 구역에서는 주거지역 기준 6제곱미터, 상업 및 공업지역 기준 15제곱미터를 초과하는 지분을 거래할 때 관할 성동구청장의 허가를 받아야 하며, 주택을 매수할 경우 2년간 실제 거주해야 하는 의무가 따릅니다. 전세를 끼고 매수하는 이른바 갭투자가 원천적으로 불가능한 구조이므로, 매수를 고려하신다면 실거주 계획과 자금 조달 여력을 충분히 검토하셔야 합니다.
투자 시 꼭 확인하셔야 할 점
성수전략정비구역은 한강변 입지와 서울숲을 배후에 둔 희소성 덕분에 서울 재개발 시장에서 최상급으로 평가받는 지역입니다. 하지만 몇 가지는 꼭 유의하셔야 합니다. 첫째, 2지구와 3지구는 아직 시공사가 정식으로 계약된 단계가 아니므로 입찰 결과에 따라 사업 조건이 달라질 수 있습니다. 둘째, 최종 세대수와 설계안은 사업시행인가, 관리처분계획 등 후속 인허가 절차를 거치며 조정될 가능성이 있습니다. 셋째, 토지거래허가구역 규제로 인해 단기 시세차익을 노린 매매는 사실상 불가능하며, 실거주 의무를 이행할 수 있는 매수자에게만 적합한 시장입니다. 넷째, 상가나 소형 지분 소유주의 경우 일부 지구에서 현금청산 이슈가 제기되고 있으므로, 매물을 검토하실 때는 조합원 자격과 분양권 확보 가능 여부를 반드시 사전에 확인하셔야 합니다.
결론
성수전략정비구역은 성수1지구를 시작으로 4지구까지 시공사 선정이 순차적으로 마무리되고 있으며, 연내 4개 지구 모두 시공사 구도가 확정될 가능성이 높습니다. 다만 아직 진행 중인 절차가 많은 만큼 매물을 검토하실 때는 지구별 최신 진행 상황과 조합원 자격, 실거주 의무 여부를 꼼꼼히 따져보시는 것이 중요합니다.
한남서밋공인중개사에서는 용산구뿐 아니라 성수동을 포함한 서울 주요 재개발 재건축 투자 상담을 도와드리고 있습니다. 궁금하신 점이 있으시면 언제든 편하게 문의 주시기 바랍니다.
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