재개발 투자를 알아보다 보면 시세보다 훨씬 싼 도로 지분 매물을 소개받는 경우가 있습니다.
도로 지분이라고 하면 막연히 위험하다고만 생각하기 쉬운데, 실제로는 조건만 맞으면 입주권이 나오는 경우도 있고 조건이 어긋나면 아무리 오래 보유해도 현금청산으로 끝나는 경우도 있습니다. 오늘은 한남뉴타운을 예로 들어 도로 지분이 입주권 대상이 되는 정확한 기준과, 함께 확인해야 할 토지거래허가, 취득세, 1세대1주택 문제까지 정리해 드리겠습니다.
먼저 알아야 할 것은 지목이 도로라는 사실 자체가 입주권 여부를 결정하지 않는다는 점입니다.
서울시 도시 및 주거환경정비 조례 제36조는 관리처분계획기준일 현재 소유한 종전 토지의 총면적이 90제곱미터 이상이면 분양대상자로 규정하고 있는데,
이 조항에는 지목에 대한 제한이 없습니다.
즉 대지든 도로든 90제곱미터를 채우면 원칙적으로 입주권 대상이 됩니다.
여러 필지에 나뉘어 있어도 상관없습니다.
1번지에 30제곱미터, 5번지에 20제곱미터, 12번지에 40제곱미터를 각각 단독으로 소유하고 있다면 합해서 90제곱미터가 넘는 순간 분양자격이 생깁니다.
문제는 공유지분입니다.
하나의 필지를 여러 명이 나누어 소유하는 공유지분 형태의 도로는 훨씬 까다로운 기준이 적용됩니다.
조례는 원칙적으로 여러 공유자를 대표 1인으로 묶어 입주권 1개만 인정합니다.
예외적으로 단독 입주권을 받으려면 그 필지의 공유지분을 권리산정기준일 이전부터 소유하고 있었고,
지분 면적이 90제곱미터 이상이어야 합니다.
여기서 실무자들이 자주 놓치는 부분이 있습니다.
이 예외 규정은 하나의 필지를 여러 명이 공유하는 경우를 전제로 만들어진 것이어서, 서로 다른 필지에 흩어진 공유지분을 여러 개 모아 합계 90제곱미터를 만든다고 해서 단독 입주권이 나오지는 않습니다.
이 경우에는 다른 공유자들과 하나의 분양권을 공동으로 나눠 갖는 공동분양대상자에 머무릅니다. 도로 지분을 매입할 때 단독필지인지 공유필지인지부터 확인해야 하는 이유가 여기에 있습니다.
권리산정기준일도 반드시 확인해야 합니다.
도시정비법 제77조와 서울시 조례는 필지를 인위적으로 쪼개서 조합원 수를 늘리는 행위를 막기 위해, 권리산정기준일 이후에 분할되거나 새로 공유로 전환된 토지는 면적 산정에서 아예 제외하도록 규정하고 있습니다. 기준일 이후에 나온 도로 지분 매물은 겉으로는 90제곱미터 요건을 채운 것처럼 보여도 실제 분양자격 계산에는 반영되지 않을 수 있으니, 등기 시점과 필지 분할 이력을 토지대장으로 직접 확인하는 절차가 꼭 필요합니다.
한남뉴타운처럼 오래전에 뉴타운으로 지정된 구역은 여기에 한 가지 변수가 더 있습니다.
서울시는 2010년 7월 16일 조례를 개정하면서, 그 이전에 이미 정비구역으로 지정된 곳은 개정 전 구조례를 그대로 적용받도록 경과규정을 두었습니다. 한남뉴타운은 2003년 뉴타운 지구 지정, 2009년 정비구역 지정을 거쳤기 때문에 구조례 적용 대상입니다. 구조례에는 30제곱미터 이상 90제곱미터 미만인 소형 토지라도 세대원 전원이 무주택이면 예외적으로 분양자격을 인정하는 특례가 있었습니다. 다만 이 특례에는 중요한 단서가 붙어 있습니다. 지목이 도로이면서 실제로도 도로로 쓰이고 있는 토지는 이 특례에서 아예 제외된다는 점입니다. 지목과 현황 둘 다 도로인 전형적인 도로 부지라면, 무주택 요건을 다 갖추었다 해도 90제곱미터를 채우지 못하면 결국 현금청산 대상이 됩니다. 반대로 지목은 대지인데 현황만 골목길로 쓰이는 경우처럼 지목과 현황 중 하나라도 도로가 아니라면 이 소형 특례를 노려볼 여지가 남습니다.
도로 지분의 감정평가액이 낮게 나오는 것도 함께 알아두어야 합니다. 도로로 이용되는 토지는 인근 대지 평가액보다 상당히 낮게 감액 평가되는 것이 실무 관행입니다. 다만 여기에는 예외 법리도 있습니다. 대법원은 매도청구 소송에서 지목이나 현황이 도로라도 정비사업이 시행되면 결국 공동주택 부지의 일부가 되는 이상 인근 대지 시세와 동일하게 평가한 뒤 개별 요인만 감액해야 한다고 판시한 바 있습니다(대법원 2014.12.11. 선고 2014다41698 판결). 다만 이후 대법원은 정비사업 완료 후에도 아파트 부지가 아니라 도로나 공원 등 정비기반시설로 남아 지자체에 기부채납될 것이 명백한 토지라면 여전히 도로인 현황 그대로 평가해야 한다는 판단도 내놓았습니다(대법원 2022.7.14. 선고 2020다238349 판결). 다만 이 두 판례는 조합원 지위를 다투지 않는 사람에 대한 현금청산, 즉 매도청구 소송에서의 시가 산정 법리이고, 조합원의 권리가액을 정하는 종전자산평가에 그대로 적용되는지는 별개의 문제로 다투어지고 있어 단정적으로 유리하다고 볼 수는 없습니다. 결국 매입하려는 도로 지분이 향후 관리처분계획상 아파트 부지에 포함되는지, 아니면 도로로 남아 기부채납되는 구간인지에 따라 실제 가치가 크게 달라진다는 점을 염두에 두셔야 합니다.
한남뉴타운 구역별 진행 상황도 짚어드리겠습니다.
한남3구역은 2023년 6월 관리처분인가를 받고 이주율 96퍼센트를 넘겨 철거가 진행 중이며, 5,988가구(공공주택 1,100가구 포함) 규모로 2029년 준공을 목표로 하고 있습니다.
관리처분인가가 끝난 구역은 투기과열지구 내 조합원 지위양도 제한 규정에 걸려 일반 매매로는 조합원 지위를 넘겨받기 어렵습니다.
한남2구역은 2025년 7월 25일 관리처분인가를 받아 31개 동 1,537세대(임대 238세대 포함) 공급이 확정되었고, 같은 해 10월 무렵부터 이주가 시작될 예정입니다.
역시 관리처분인가 이후이므로 신규 매수를 통한 조합원 지위 취득에는 제약이 따릅니다.
반면 한남4구역과 한남5구역은 아직 관리처분인가 전 단계여서, 지금이라도 조건에 맞는 도로 지분이라면 조합원 지위를 취득하는 것이 법률적으로 가능한 구간입니다.
토지거래허가 대상이 되는지도 확인이 필요합니다.
다만 한남뉴타운은 현재 아파트에 대해서만 토지거래허가가 적용되고 있고, 도로 지분을 비롯한 그 외 부동산(단독주택, 나대지 등)은 허가 대상에서 제외되어 있습니다.
즉 도로 지분 매입 자체는 별도의 구청 허가 없이 일반 매매로 진행할 수 있습니다.
다만 관리처분인가를 받아 조합원입주권으로 전환된 이후에는 취급이 달라질 수 있고, 토지거래허가구역 지정 범위는 서울시 공고로 수시 변경되므로 계약 직전에는 관할 구청과 조합을 통해 최신 지정 현황을 다시 확인하시는 것이 안전합니다.
취득세도 미리 계산해 보셔야 합니다.
도로 지분은 건물이 없는 토지이기 때문에 주택 취득세율이 아니라 토지 유상취득에 적용되는 기본세율,
즉 취득세 4퍼센트에
농어촌특별세 0.2퍼센트,
지방교육세 0.4퍼센트를 더한 4.6퍼센트가 적용됩니다.
이 세율은 매수인이 몇 채의 주택을 보유하고 있는지와 무관하게 동일합니다.
흔히 걱정하시는 다주택자 중과세율(조정대상지역 기준 8퍼센트에서 13퍼센트대)은 주택을 취득할 때 적용되는 것이고 토지 자체에는 적용되지 않기 때문입니다.
다만 이후 관리처분인가를 받아 도로 지분이 조합원입주권으로 전환되고 준공 시점에 새 아파트 소유권을 원시취득하게 되면, 그때는 추가분담금을 과세표준으로 하는 별도의 취득세(통상 2.96퍼센트 안팎, 다주택 여부에 따라 달라질 수 있음)가 다시 부과됩니다.
참고로 정비구역 지정일 이전부터 주택을 소유해 온 원조합원이 1세대1주택자이고 전용면적 85제곱미터 이하를 배정받는 경우에는 취득세가 200만원 이하면 전액 면제, 초과하면 85퍼센트가 감면되는 특례도 있습니다.
다만 도로 지분만 매입해 새로 조합원이 되는 승계조합원은 이 감면 대상이 되기 어려운 경우가 많으므로 개별적으로 세무사 확인이 필요합니다.
1세대1주택 여부는 시점에 따라 답이 달라집니다.
도로 지분,
즉 나대지 형태의 토지는 관리처분인가를 받기 전까지는 세법상 순수한 토지로만 취급되어 주택 수 계산에 들어가지 않습니다.
그런데 관리처분계획인가일이 되어 정식으로 조합원입주권으로 전환되는 순간부터는 양도소득세 계산상 1주택을 보유한 것으로 간주됩니다. 국세청도 나대지가 조합원입주권으로 변경된 경우 관리처분계획인가일을 입주권의 취득일로 보아 비과세 규정을 적용한다고 밝히고 있습니다. 다시 말해 이미 다른 주택을 한 채 보유한 상태에서 도로 지분을 사두었다가 나중에 관리처분인가를 받아 입주권으로 전환되면, 그날부터 1세대2주택자가 됩니다. 이 경우 새 주택을 취득한 날로부터 3년 이내에 종전주택을 처분하는 일시적2주택 비과세 특례를 활용할 수 있는지 미리 따져보셔야 합니다. 반대로 무주택 상태에서 도로 지분만으로 단독 입주권을 받으신 경우라면, 나중에 그 입주권을 양도할 때 일반 주택 비과세 요건과는 다른 조합원입주권 고유의 비과세 요건, 즉 관리처분계획인가일 현재 2년 보유 및 거주 요건 등을 갖추었는지를 확인해야 비과세를 받을 수 있습니다.
정리하면 이렇습니다.
도로 지분이라는 이유만으로 입주권이 없다고 단정할 필요는 없지만,
90제곱미터 면적 기준, 단독필지인지 공유필지인지, 권리산정기준일 이전 취득인지, 매입하려는 구역이 아직 관리처분인가 전인지, 여기에 토지거래허가 대상 여부와 취득세, 보유 중인 다른 주택과의 관계까지 함께 따져보지 않은 채 저렴하다는 이유만으로 매입하면 현금청산이나 예상치 못한 세금 부담으로 끝날 위험이 매우 큽니다.
특히 공유지분 도로는 서류상 계산만으로는 판단하기 어려운 부분이 많아 반드시 등기부등본과 토지대장, 조합 사무실을 통한 확인 절차를 거치셔야 합니다.
한남뉴타운을 비롯한 용산구 재개발 구역의 도로 지분이나 소규모 토지 매물을 검토하고 계시다면, 개별 물건의 권리산정기준일과 분양자격 요건, 토지거래허가와 세금 문제까지 정확히 확인해 드리겠습니다.
한남서밋공인중개사로 편하게 문의해 주시기 바랍니다. 전화는상담 가능합니다.
(참고 법령: 도시 및 주거환경정비법 제39조, 제77조 / 서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례 제36조 / 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제10조 / 지방세법 / 소득세법 시행령 제156조의2)
(주의: 취득세, 양도소득세 관련 내용은 일반적인 기준을 정리한 것으로 개별 물건과 세대 상황에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 실제 매입 전에는 반드시 세무사 상담을 받으시기 바랍니다.)